Tus cuentas al día: cuánto se paga de plusvalía al vender una casa.

Se trata, en líneas generales, de uno de los impuestos más desconocidos para la gran mayoría de propietarios de un inmueble pero, sin embargo, es del que más se está hablando durante los últimos meses junto al nuevo plan estatal de viviendas: conoce qué es el llamado “Impuesto de plusvalía Municipal” y en qué casos puede ser reclamado, ¿cuánto se paga de plusvalía al vender una casa o al producirse un traspaso de propiedad con motivo de una herencia?  ¡Sigue leyendo!

¿Qué es la plusvalía y cómo se calcula?

Este impuesto, que está regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, (por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), y que es recaudado por el ayuntamiento de cada municipio, se fundamenta en el incremento de valor de una vivienda desde el momento que se tiene en propiedad, hasta que se produce el traspaso de la misma. De hecho, su nombre más técnico describe perfectamente su naturaleza: Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Por lo tanto: es el aumento del valor de un activo (en este caso un inmueble), durante un período de tiempo determinado.

En general se puede calcular restando el precio actual del activo del precio original de compra y luego dividiendo el resultado por el precio original de compra.

La fórmula para calcular la plusvalía es la siguiente:

Plusvalía = (Precio actual del activo - Precio de compra del activo) / Precio de compra del activo

Por ejemplo, si una persona compró una casa por 200,000€ y la vendió por 250,000€, la plusvalía sería de $50,000.

Es importante tener en cuenta que para calcular la plusvalía real, también es necesario tener en cuenta los costos asociados a la compra y venta del activo, como las comisiones de intermediación, los gastos notariales, los impuestos y otros gastos.

El cálculo del impuesto de plusvalía municipal

Recientemente, el Tribunal Constitucional ha declarado nulos aquellos casos en los que la vivienda se ha vendido por un valor igual o inferior por el que se adquirió, pudiendo ser reclamado el cobro del mismo al 100% si este se ha llegado a tramitar. Por otro lado, también se ha puesto en duda la manera errónea en la que se ha calculado  la cantidad a abonar durante años,  habiéndose cobrado hasta un 35% de más por error (se debería gravar el incremento de valor experimentado ‘a pasado’ y no “a futuro”. 

¿Quién paga la plusvalía en una venta de vivienda?

En España, la plusvalía municipal es un impuesto que grava el aumento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Este impuesto se debe pagar en el momento en que se produce la transmisión de la propiedad de un inmueble, ya sea por venta, herencia, donación, etc.

En una venta de vivienda en España, el impuesto de plusvalía municipal lo debe pagar el vendedor de la vivienda. Sin embargo, en algunas ocasiones, las partes pueden acordar en el contrato de compraventa que el comprador asuma el pago de la plusvalía. En cualquier caso, es importante revisar el contrato y las obligaciones tributarias que corresponden a cada parte antes de formalizar la operación.

¿Cuánto se paga de plusvalía al vender una casa?

Recalcar que la plusvalía municipal se calcula en función del valor catastral del terreno y del tiempo que ha transcurrido desde la última transmisión de la propiedad. La cuantía del impuesto varía según la normativa de cada municipio y puede ser objeto de controversia en algunos casos, por lo que es recomendable asesorarse adecuadamente antes de realizar una operación inmobiliaria.

¿Se puede reclamar?

Se pueden reclamar todas las plusvalías siempre y cuando el pago no haya prescrito: el plazo es de cuatro años para aquellos pagos que fueron voluntarios, y de un mes para aquellos que fueron un requerimiento judicial. 

Por lo referente a la cantidad, dependerá de si la venta se realizó teniendo pérdidas, en tal caso los afectados pueden recuperar el 100% de lo abonado, o si la Venta fue teniendo ganancias, remitiéndonos a esa estimación del 35% de margen de error debido al cálculo erróneo en la base imponible del impuesto. 

Sin duda, se trata de uno de los temas de mayor actualidad del sector inmobiliario del que seguiremos pendientes, ¿te has visto afectad@ por los recientes cambios a este respecto?

Exenciones y reducciones de la plusvalía

En España, existen algunas exenciones y reducciones en la plusvalía municipal que pueden aplicarse en determinadas situaciones, como por ejemplo:

• Viviendas de protección oficial: En algunas comunidades autónomas, las viviendas de protección oficial pueden estar exentas del pago de la plusvalía municipal.

• Herencia: Cuando se recibe un inmueble por herencia, la plusvalía municipal se calcula desde la fecha del fallecimiento del titular anterior, por lo que el tiempo transcurrido desde la última transmisión puede ser menor y el importe de la plusvalía menor.

• Transmisión por causa de muerte: En algunas comunidades autónomas, la transmisión de la propiedad de un inmueble por causa de muerte puede estar exenta del pago de la plusvalía municipal.

• Reducción por pérdidas patrimoniales: Si la venta del inmueble supone una pérdida patrimonial, es decir, si el precio de venta es inferior al precio de adquisición, se puede solicitar una reducción del impuesto de plusvalía.

• Reducción por vivienda habitual: En algunos municipios, se puede aplicar una reducción en la tarifa del impuesto de plusvalía si el inmueble que se vende ha sido la vivienda habitual del contribuyente durante un periodo mínimo de tiempo.

Es importante tener en cuenta que estas exenciones y reducciones pueden variar en función de la normativa de cada municipio y comunidad autónoma.