Declaración de la Renta 2026: Vivienda nueva

Si en 2025 te decidiste a comprar una vivienda de obra nueva, es normal que te preguntes cómo encaja eso en la Declaración de la Renta. La campaña de 2026 no trae grandes cambios, pero sí algunos matices que conviene tener claros para evitar sustos.

No todo desgrava, pero hay detalles —deducciones autonómicas, plazos, excepciones— que pueden marcar la diferencia.

Te lo explicamos.  

1. ¿Desgrava la compra de vivienda nueva en 2026?

La respuesta corta es no, en la mayoría de los casos.

La deducción estatal por compra de vivienda habitual desapareció en 2013 y solo se mantiene para quienes compraron antes de esa fecha y siguen cumpliendo los requisitos. Incluso, si en este tiempo has reinvertido en otra vivienda el importe obtenido de la anterior, podrías mantener ciertos beneficios fiscales.

Aquí Hacienda es bastante estricta. Conviene revisar bien la fecha de adquisición y el origen de los fondos, sobre todo si quieres acogerte a una posible exención por reinversión.

Eso sí, no todo está perdido. Las deducciones autonómicas siguen existiendo y cambian bastante según dónde compres. No es lo mismo Galicia que Madrid. Además, la situación personal (edad, familia, discapacidad) puede abrir la puerta a ventajas fiscales concretas. No hay una regla única.

2. ¿Qué pasa con las cantidades pagadas antes de la entrega?

En obra nueva es habitual ir haciendo pagos a cuenta durante la construcción.

Estas cantidades forman parte del precio de adquisición, pero ya no generan deducción como ocurría antes de 2013. Aun así, es importante tenerlas bien documentadas, porque computan a efectos fiscales en el futuro (por ejemplo, si vendes la vivienda).

Aquí el consejo es sencillo: guarda todo.

3. ¿Tributan las ayudas o subvenciones?

Sí.

Cualquier ayuda o subvención pública que hayas recibido para la compra de la vivienda tributa como ganancia patrimonial en la Declaración de la Renta.

Por otro lado, si la vivienda incorpora mejoras en eficiencia energética (acreditadas), sí podrías beneficiarte de deducciones específicas. No están ligadas directamente a la compra, pero pueden suponer un ahorro interesante.

4. Si he alquilado antes de escriturar, ¿cómo se declara?

En algunos casos, la vivienda se ocupa antes de la entrega mediante fórmulas como el alquiler con opción a compra.

Aquí es clave diferenciar bien qué parte corresponde a alquiler y cuál a futura compra. No tienen el mismo tratamiento fiscal.

Un error en este punto es más habitual de lo que parece… y puede salir caro. Si tienes dudas, mejor revisarlo con detalle.

5.¿Qué gastos debo tener en cuenta?

Hay gastos que no tienen impacto inmediato en la Renta, pero sí a medio y largo plazo. Y conviene no perderlos de vista.

En obra nueva pagas IVA (generalmente un 10%, o un 4% en vivienda protegida), no ITP. Ese IVA no se deduce, pero sí forma parte del valor de adquisición.

¿Esto en qué se traduce? En que, si algún día vendes, puede ayudarte a reducir la ganancia patrimonial y, por tanto, los impuestos a pagar.

A esto hay que sumar otros gastos: notaría, registro, gestoría o AJD. Todos ellos incrementan el valor de adquisición y conviene conservar las facturas.

6. ¿Y la hipoteca?

La financiación tampoco tiene ya deducción estatal (salvo casos anteriores a 2013), pero sí puede tener cierto impacto fiscal.

Por ejemplo, los gastos asociados a la formalización que hayas asumido se incorporan al coste de adquisición. Además, algunas comunidades autónomas contemplan beneficios para jóvenes o primera vivienda.

No es un gran ahorro inmediato, pero suma.

La compra de vivienda nueva ya no tiene las ventajas fiscales de antes, pero eso no significa que la parte fiscal no importe.

Revisar bien la documentación, entender qué gastos computan y conocer las deducciones autonómicas puede evitar que pagues de más.

Y, si hay dudas, merece la pena apoyarse en un asesor. En este tema, los detalles sí marcan la diferencia.