08/02/2018

Une nouvelle époque s’ouvre pour le logement en Espagne: nous analysons la nouvelle Loi Hypothécaire.

2018, l’année où l’on prévoit la consolidation de la récupération du marché du logement dans notre pays, débute avec une des nouveautés les plus remarquables des dernières années pour le secteur immobilier: l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi Hypothécaire dans le courant du premier semestre.

Le nouveau règlement, approuvé le 3 novembre passé par le Conseil des Ministres, vise à adapter la règlementation espagnole à la directive européenne 2014/17, ainsi qu’à la rendre plus transparente pour les consommateurs et à offrir une plus grande sécurité juridique au secteur financier.

Que devez-vous savoir sur la nouvelle Loi Hypothécaire et sur la façon dont les mesures européennes peuvent vous affecter?

 

A-t-elle un caractère rétroactif?

En général, dans le cas des hypothèques déjà en vigueur, la règlementation porte sur 2 points : la possibilité de la passer du taux variable ou taux fixe, ainsi que les échéances de paiement et les montants à devoir.

La première question est abordée afin de pouvoir permettre le changement et de faire face à l’incertitude qui découle du fait que l’on doive dépendre de la variabilité des taux d’intérêts, car la banque ne pourra imposer qu’une commission de 0,25% durant les trois premières années de cette hypothèque. Au terme de cette période, le consommateur n’aura plus à payer aucune commission.

D’autre part, de nouvelles limites à la levée d’hypothèque sur prêt remboursé par anticipation sont établies:

  • Durant la première moitié du contrat : il faut que le montant à régler dépasse 2% du prêt ou 9 règlements mensuels.
  • Durant la deuxième moitié du contrat : il faut que le montant à régler dépasse 4% ou 12 mensualités.

Cependant, il faut remarquer que les périodes susmentionnées ne pourront être appliquées que dans le cas de prêts dont la clause de règlement anticipé n’aurait pas été activée auparavant.

Il sera possible de changer de devise.

La reconversion en Euros ou dans la monnaie dans laquelle une personne reçoit la majorité de ses revenus devient possible, et elle peut être demandée à tout moment ; c’est là une possibilité que la législation n’acceptait pas auparavant.

Ni les ventes liées ni les bonus correspondant à l’acquisition de clients ne sont acceptés.

Jusqu’à présent, les banques offraient une série de produits associés à l’hypothèque que les demandeurs devaient accepter. La nouvelle Loi Hypothécaire interdit cette pratique, afin de renforcer au maximum la transparence.

Les établissements de crédit pourront les offrir et même inclure certains types de bénéfices dans les conditions du prêt (ce qui est connu sous le nom de « vente combinée ») mais en présentant des devis les incluant et d’autres les excluant.

D’autre part, les employés de la banque ne recevront plus de bonus pour la vente d’hypothèques, ce qui va primer la qualité sur la quantité.

Une somme maximale est établie pour la levée d’hypothèque, partielle ou totale.

  • Dans le cas des hypothèques à taux variable, la limite est de 0,5% au cours des premières 3 années et de 0,25% jusqu’à la 5ème année. À partir de ce moment, la levée ne rapportera aucune commission.

 

  • Pour les hypothèques à taux fixe, la pénalisation est de 4% durant les 10 premières années et, à partir de ce moment, de 3%.

 

Il faut savoir que ces limites ne seront applicables qu’aux nouvelles hypothèques qui seront signées après la mise en marche du nouveau règlement.

 

Autres aspects intéressants de la nouvelle Loi Hypothécaire.

- Il faudra présenter un acte notarié avant la signature du contrat afin de s’assurer que les conditions respectent la légalité et de résoudre tous les doutes. Il est possible de choisir le notaire, et ce dernier devra offrir le service gratuitement.

- La règlementation établit une limite pour l’intérêt de retard, qui ne pourra pas dépasser 9%.

- Une « liste noire » sera créée pour enregistrer les clauses considérées comme abusives. Si une de ces dernières apparaissait dans un nouveau contrat, les banques auraient l’obligation de retirer cette hypothèque du marché.

- Il sera possible d’utiliser un nouveau modèle de contrat plus simple, règlementé par Décret Royal, visant à être plus compréhensible pour tout le monde.

Croyez-vous que ces changements vont être positifs? Quels autres défis et opportunités du marché immobilier feront la une au cours de 2018?

 

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