Nuevos tiempos para la vivienda en España: analizamos la Nueva Ley Hipotecaria.

El 2018, año en el que se prevé la consolidación de la recuperación de la vivienda en nuestro país, comienza con una de las noticias más destacadas de los últimos tiempos en el sector inmobiliario: la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria durante el primer semestre.

Aprobada el pasado 3 de noviembre por el Consejo de Ministros, el nuevo Reglamento tiene como objetivo equiparar la normativa Española a la directiva 2014/17 que rige en Europa, así como buscar una mayor transparencia de cara al consumidor y ofrecer seguridad jurídica al sector financiero. 

¿Qué debes saber de la nueva Ley Hipotecaria y cómo pueden afectarte las medidas que llegan de Europa?

¿Tiene carácter retroactivo?

En líneas generales, para las hipotecas ya vigentes, la normativa incide en 2  puntos: en la posibilidad de variarla de tipo variable a fijo y en los plazos de pago y cantidades a deber.

La primera cuestión se aborda para poder facilitar el cambio y paliar la incertidumbre que supone estar supeditado a la variabilidad de los tipos de interés, por lo que  el banco sólo podrá cobrar una comisión del 0,25% durante los tres primeros años a de dicha hipoteca. Una vez pasado ese periodo, el consumidor no tendrá que abonar ningún tipo de comisión.

Por otro lado, se establecen nuevos límites al vencimiento anticipado:

• Durante la primera mitad del contrato: que el impago supere el 2% del préstamo o 9 cuotas mensuales.
• Durante la segunda mitad del contrato: que el impago supere el 4% o 12 mensualidades.

Sin embargo, cabe recalcar que los periodos anteriormente citados solo se podrán aplicar en aquellos préstamos en los que no se haya activado la cláusula de vencimiento anticipado previamente.

El cambio de divisas será una posibilidad.

Se facilita la reconversión a Euros o a la moneda en la que se perciba la mayor cantidad de ingresos, pudiéndose solicitar en el momento que se desee, algo que no reconocía la legislación.

No se contemplan las ventas vinculadas ni los incentivos por captación.

Hasta el momento, los bancos ofertaban una serie de productos asociados a la hipoteca que los solicitantes debían aceptar. Con la llegada de la Nueva Ley Hipotecaria, esto se prohíbe, buscando potenciar la máxima transparencia.

Las entidades podrán ofrecerlos, incluyendo además algún tipo de beneficio en las condiciones del préstamo (conocido como “venta combinada”) y distinguiendo entre presupuestos que los incluyen y que no.

Por otro lado, los empleados del banco, ya no recibirán incentivos por la venta de una hipoteca, buscando así la calidad frente a la cantidad de las mismas.

Se establece una cantidad máxima por la cancelación anticipada, parcial o total de la hipoteca.

• En el caso de las de tipo variable, el límite es del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces, la cancelación no tendrá comisión.

• En las fijas, la penalización es del 4% en los primeros 10 años y, a partir de ese momento, del 3%.

Recalcar que estos límites solo se aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la puesta en marcha del nuevo reglamento.

Otros puntos de interés que aporta la nueva Ley Hipotecaria.

- Deberá presentarse un acta notarial previa a la firma del contrato con el fin de asegurar que las condiciones respetan la legalidad y poder resolver cualquier duda. Se podrá elegir el notario y este deberá ofrecer el servicio de manera gratuita.

- La normativa establece un límite al interés de demora, el cual no podrá superar el 9%.

- Se creará una “lista negra” de cláusulas consideradas abusivas y que, de aparecer en nuevos contratos, los bancos se verán obligados a retirar dicha hipoteca del mercado. 

- Se podrá utilizar un nuevo modelo de contrato más simple, regulado por Real Decreto, el cual nace con el objetivo de ser entendible por todos los ciudadanos.

¿Crees que estos cambios serán positivos? ¿Qué otros retos y oportunidades del mercado inmobiliario serán noticia durante el 2018?